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早めの準備で得する資金計画


@住宅ローンの選び方

最近『住宅ローンの選び方』についての相談が多くなってきました。
各金融機関毎に様々な住宅ローンが用意されています。どれを選べばいいのか迷うのは当然のことだと思います。

まずは、マイホームを選ぶときと同じで、各金融機関の住宅ローンを比較して選ぶことより、借りる人にとってどういう住宅ローンがいいかを選ぶことが大切になります。「○○銀行の住宅ローンが良いみたい。」という話があったとしても、それが必ずしもその方にとって良いとは限りません。
次に金利タイプの選び方ですが、長期固定を選び金利上昇リスクを減らすと、金利は高くなって返済額が増えます。金利を低くすると、短期固定もしくは変動になって金利上昇の不安材料が残ります。それぞれ一長一短があります。では、これから住宅ローンを利用する人はいったいどれを選べばいいのでしょうか。

金利動向から考えれば、長い超低金利時代から金利上昇局面に入ったと考えられます。短期で返済できる家計状況の人は今のうちに低金利のメリットを取るために変動金利、返済が長期にわたりそうな人は長期固定金利でというのがセオリーになると考えられます。

しかし、冒頭にも述べたように、それぞれの家計状況によって適切な住宅ローンの選択は異なります。まずは家計の一年間の収支を書き出してみましょう。そして住宅ローン完済までのライフプラン表を作成してみます。それによって、いつ、どのくらいの住宅ローン返済が可能かわかってきます。

金利が1%上昇すると、支払総額が約600万円(元利均等返済で3000万円を30年で返済した場合の固定金利3%と4%の差)増えます。金利上昇局面に入りましたので、住宅ローンを利用する場合は早めの検討が結果的に数百万円もの無駄を減らすこととなります。


A住宅ローンの審査を知る

とても気に入ったマイホームを見つけ契約をします。
しかし、いざ住宅ローンの申込をしてみたら、金融機関の審査が通らなくて、購入できないということがよくあります。金融機関に「どうして審査が通らないのですか?」と聞いても、本当の理由を教えてくれるとは限りません。

審査が通らない理由には様々なものがあります。希望借入れ金額に対して「収入が少ない」「自己資金が少ない」「物件の担保評価が足りない」という一般的な理由以外に、クレジットカードや各種ローンが原因となっていることもあります。

車のローン、買い物のローン、キャッシングの返済などがあると、これらの返済額も含めて住宅ローンの返済が可能かを審査しますので、住宅ローンで借入れできる額が大きく減ってしまい、審査が通らないことがあります。これらのローンは住宅ローンを借りる前に完済しておくなどの対策が必要です。また、審査が厳しい場合には、実際には利用していなくとも、持っているだけでクレジットカードやキャッシングカードのキャッシング利用枠も考慮されてしまうこともあるようです。利用していないクレジットカードのために住宅ローンの審査が通らない場合もありますので、解約するなどして整理しましょう。

もし、過去にローンやキャッシングの返済を延滞したことがある場合は、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまい、住宅ローンの審査はほぼ通りません。そういった情報は個人信用情報機関に登録されていて、本人であれば登録内容を確認できます。あらかじめチェックしておくことに越したことはありません。今すぐ住宅を購入するつもりはなくとも、いずれ購入するのであれば、今から住宅ローンの審査が通りやすく、金利が有利になるように準備しておく必要があります。

Bいずれ起こる相続を活用した資金計画

親の財産をあてにする資金計画は賛否両論ありますが、親にも子どもにもメリットのある資産活用はやって損は無いでしょう。

例えば、親には普通預金があるが、年0.1%の利息しかつかない、一方子どもの抱える住宅ローンの金利は4%である場合です。

親が子どもに年2%で貸し出しをすれば、親は預金よりも多くの利息を受け取れ、子どもも金融機関に払う利息よりも少なくて済み、双方メリットがあります。 

親子間でのお金の貸し借りをするよりもすっきり贈与したいという場合も多くありますが、普通の贈与の仕組みを使うと、年間110万円を超える贈与には贈与税がかかります。

「私みたいな普通のサラリーマンのところに税務署なんか来ないから大丈夫。」と、500万円の贈与を受けて贈与税の申告をしないで家を購入したりしたら大変です。

家はきちんと登記がされますし、固定資産税、不動産取得税の対象として記録されます。
個人の収入も勤め先の会社が申告していますし「この年収でこの家が買えるのはおかしい。資金の出所を探る必要がある。」と税務署でチェックされたら、すぐわかります。「バレないだろう。」と脱税行為は決してしないでださい。 

脱税などしなくても合法的にきちんと親から子どもへ資産を贈与する方法があります。それが「相続時清算課税制度」です。 

65歳以上の親が20歳以上の子どもに贈与する場合、2,500万円までは贈与税を払う必要がない制度です。ただし、贈与税がかからなくとも申告は必要です。 

この制度を一度選択すると、その親との間で普通の贈与の仕組みを使うこと(1年で110万円の贈与税の非課税枠を使うこと)はできません。 
2,500万円(累計)を超えた場合、超えた金額の20%を贈与税として支払います。 

そして、その親が亡くなったとき、その時点での相続財産に、生前に贈与した財産を加えて、相続税を計算します。 

しかし、親が65歳以上という条件があるため、マイホームの資金の贈与を受ける年代の子どもの多くは、この制度を使えない場合があります。 
その解決のために住宅取得のための贈与の場合には特例があります。 

住宅取得の資金の贈与であれば、親は何歳でもいいのです(子どもは20歳以上)。 
さらに、非課税枠が2,500万円のところ、住宅取得資金に限っては3,500万円までに広がります。
この住宅取得資金の特例は「お金」を贈与しなければ適用されませんので注意が必要です。  

また、「相続時精算課税制度」を利用する際は、他の相続人との調整をとらないといけません。
相続税の計算をする際は相続時精算課税制度を利用した贈与分を相続財産に戻しますが、相続が発生した際の遺産分割協議にどのように評価して反映させるかはもめるところです。

「相続時精算課税制度」は便利な制度ですが、軽率に利用すると大変なトラブルの原因になりますので利用の際は相続の専門家に相談することをお勧めします。